Mengapa begitu banyak rumah tidak terjual di Malaysia?

Satu demi satu kondominium baharu menjulang tinggi dan pembangunan komuniti berpagar baharu dibuka, namun kebanyakannya sepi tidak berpenghuni.

Fenomena hartanah kediaman overhang atau unsold (tidak terjual) telah menyorot perhatian kepada jalinan rumit faktor ekonomi, sosial dan pasaran yang membentuk sektor perumahan negara. Ia juga menimbulkan persoalan penting: mengapa begitu banyak unit kediaman yang sudah siap dibina ini dan sedia untuk diduduki tidak terjual, sedangkan begitu ramai rakyat Malaysia yang mendambakan kediaman milik sendiri?

Istilah hartanah overhang dan unsold sering digunakan secara silih berganti, sedangkan maksudnya tidak sama.

Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) menyifatkan hartanah overhang sebagai siap dibina dan sedia untuk digunakan, namun tidak terjual melebihi tempoh sembilan bulan selepas tarikh pelancaran.

Hartanah unsold pula terbahagi kepada dua, bergantung kepada tahap pembinaanya.

Kategori Unsold (Not Constructed) ialah hartanah yang belum dibina dan belum terjual melebihi tempoh sembilan bulan selepas tarikh pelancaran.

Manakala kategori Unsold (Under Construction) pula ialah hartanah yang dalam pembinaan tetapi belum terjual melebihi tempoh sembilan bulan selepas tarikh pelancaran.

Laporan terkini NAPIC pada tahun 2022 mendedahkan bahawa Malaysia mencatatkan 27,746 unit kediaman overhang pada tahun tersebut, dengan nilai keseluruhan RM18.41 bilion.

Ini peningkatan ketara berbanding dengan tahun-tahun sebelumnya, baik dari segi jumlah mahupun nilai.

Terdapat penurunan unit overhang dari tahun 2018 hingga 2020 (32,313 unit ke 29,565 unit) sebelum peningkatan yang ketara pada tahun 2021 (36,863 unit).

Trend ini juga dilihat dalam nilai keseluruhan unit overhang. Nilai overhang telah berkurang daripada RM19.86 bilion pada tahun 2018 ke RM18.92 bilion pada tahun 2020.

Bagaimanapun, ia meningkat semula pada tahun 2021 ke RM22.79 bilion.

Namun, pada separuh pertama (H1) tahun 2023, sebanyak 26,286 unit perumahan berada dalam keadaan overhang, dengan nilai keseluruhan RM18.3 bilion.

Trend hampir serupa diperhatikan dalam jumlah unit belum terjual dari 2018 hingga H1 2023.

Pada 2018, terdapat sebanyak 80,984 unit perumahan bawah kategori Belum Terjual (Dalam Pembinaan). Jumlah ini berkurangan ke 54,844 pada H1 2023.

Bagi yang di bawah kategori Belum Terjual (Belum Dibina) pula, jumlahnya menyusut dari 19,865 unit pada 2018 kepada 7,927 unit pada H1 2023.

Sesuatu yang menarik perhatian ialah sebahagian besar daripada jumlah unit perumahan tidak terjual sepanjang tempoh itu semuanya bernilai bawah RM300k.

Ada pelbagai faktor yang menyumbang kepada isu berpanjangan hartanah tidak terjual di Malaysia, kata Prof Madya Dr Hassanudin Mohd Thas Thaker, pensyarah di Kulliyyah Ekonomi dan Sains Pengurusan, Universiti Islam Antarabangsa Malaysia.

"Ini termasuk ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, kenaikan kos bahan mentah pembinaan dan lokasi projek pembangunan itu," katanya.

1. Umum mengetahui lokasi memainkan peranan utama dalam pasaran hartanah. Ia faktor utama menentukan sama ada sesuatu unit hartanah itu berjaya dijual atau terbiar tanpa pembeli.

Lokasi tengah atau pinggir bandar dengan kesalinghubungan pengangkutan yang baik biasanya akan mendapat permintaan tinggi, manakala hartanah di lokasi terpencil atau kurang menarik mungkin menghadapi kesukaran menarik pembeli.

Punca utama begitu banyak unit perumahan tidak terjual - terutamanya yang berharga RM300,000 ke bawah - mungkin kerana lokasi yang kurang strategik, kata Hassanudin.

"Lokasi yang strategik amat penting dalam menarik pembeli. Ramai lebih suka tinggal berdekatan dengan pusat bandar kerana mendapat akses mudah kepada kemudahan yang diperlukan dalam kehidupan harian.

"Apabila projek perumahan mampu milik dibina jauh dari pusat bandar tanpa kesalinghubungan awam yang baik, penjualan rumah akan menjadi mencabar kerana gagal memenuhi keperluan pembeli. Ini menyebabkan unit-unit perumahan tersebut tidak terjual bagi tempoh yang lama," jelasnya.

Beberapa kajian terkini tentang faktor yang mempengaruhi rakyat Malaysia dalam pemilihan kediaman turut menegaskan kepentingan lokasi.

Satu kajian yang melibatkan 312 peserta telah meneliti faktor yang mempengaruhi pembelian hartanah kediaman di Selangor. Lokasi sekali lagi dikenal pasti sebagai faktor penentu dalam membuat keputusan.

Pada 2021 pula, satu kajian mengenai kecenderungan generasi muda dalam pemilihan tempat kediaman dijalankan di Shah Alam, Selangor, melibatkan 174 peserta.

Lokasi terletak di kedudukan ketiga daripada lima faktor yang diambil kira. Dalam kajian ini, faktor kewangan merupakan penentu utama, diikuti faktor kejiranan.

Dapatan kajian juga menunjukkan 72.6 peratus peserta lebih cenderung untuk tinggal di bandar manakala 14.23 peratus lebih suka tinggal di pinggir bandar. Baki 13.17 peratus memilih untuk tinggal di pedalaman.

2. Keseimbangan bekalan dan permintaan sentiasa berubah dalam pasaran hartanah Malaysia. Apa yang ditawarkan pemaju kadangkala tidak menepati kehendak pembeli.

"Di Malaysia masalahnya ialah jumlah unit perumahan yang ditawarkan jauh lebih banyak daripada permintaan," kata Hassanudin.

Data perumahan NAPIC pada 2022 menunjukkan negeri dengan jumlah perumahan overhang tertinggi sepanjang tahun itu ialah Johor (5,258 unit), Selangor (3,698), Penang (3,593) and Kuala Lumpur (3,429).

Hassanudin berkata, situasi sedemikian merupakan contoh bagaimana naik turun jumlah bekalan dan permintaan hartanah saling menyumbang kepada hartanah kediaman overhang.

"Negeri-negeri ini sedang mengalami pertumbuhan ekonomi dan pembangunan yang pesat. Ini menyumbang kepada ledakan pembangunan hartanah, termasuk perumahan.

"Pasaran perumahan di kawasan-kawasan ini bertambah kompetitif bagi pemaju tempatan. Mereka terpaksa bersaing dengan pemaju asing dan ini mungkin mendorong mereka mengambil strategi agresif.

"Ini boleh mengakibatkan lambakan unit perumahan yang baru dibina, melampaui jumlah permintaan sebenar di kawasan tersebut," katanya.

3. Kos bahan mentah

Bahan binaan merupakan asas kepada pasaran hartanah Malaysia. Apa jua perubahan kepada kos bahan mentah untuk pembinaan akan mengakibatkan kesan berlanjutan kepada seluruh lanskap hartanah. Apabila kos pembinaan meningkat, pemaju mungkin perlu melaraskan harga. Ini boleh menjejaskan tahap kemampuan rakyat dan prestasi pasaran hartanah.

Dalam satu laporan Bernama awal tahun ini, Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA), Datuk N. K. Tong berkongsi tentang tindakan yang biasanya diambil pemaju apabila berlaku peningkatan kos bahan binaan.

"Pemaju tiada pilihan selain meningkatkan harga hartanah (purata pertumbuhan dua angka) atau mengurangkan margin keuntungan mereka," kata Tong selepas menyampaikan dapatan Tinjauan Industri Hartanah REHDA 2H 2022 dan Prospek Pasaran untuk 2023.

Tinjauan itu melibatkan 136 ahli REHDA di Semenanjung Malaysia.

Seramai 68 peratus daripada responden turut menjangkakan kos bahan binaan terus meningkat sekurang-kurangnya selama 12 bulan lagi sebelum stabil.

Pada September 2023, laporan Jabatan Perangkaan Malaysia (DOSM) mengenai 'Indeks Kos Bahan Binaan' menunjukkan harga purata seunit besi RM3,620.05 bagi setiap tan metrik pada Ogos 2023.

Ini penurunan 0.1 peratus berbanding bulan sebelumnya, apabila ia dijual pada RM3,622.85 bagi setiap tan metrik.

Sementara itu, harga purata simen meningkat 0.2 peratus antara Julai 2023 (RM22.84 bagi setiap 50kg) dan Ogos 2023 (RM22.89/50 kg).

Menjadi impian setiap rakyat Malaysia untuk memiliki rumah sendiri. Namun, impian ini sukar dicapai tanpa tindakan kerajaan dalam memastikan harga rumah dalam jangkauan mereka.

Kerajaan persekutuan telah mewujudkan beberapa insentif seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan, Program Rumah Mesra Rakyat, dan Rumah Selangorku di bawah kerajaan negeri Selangor.

Dalam semakan semula Bajet 2023 yang dibentangkan di Parlimen awal tahun ini, Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim juga mengumumkan usaha kerajaan untuk meningkatkan perkhidmatan asas termasuk perumahan.

Bagi menggalakkan pemilikan rumah, Anwar menyatakan bahawa kerajaan akan meneruskan pengecualian duti setem bagi pemilikan rumah pertama dengan pengecualian sepenuhnya bagi rumah bernilai RM500,000 ke bawah.

Selain itu, pengecualian sebanyak 75 peratus diberikan bagi rumah bernilai lebih RM500,000 hingga RM1 juta.

Pada pembentangan Bajet 2024 pula, Anwar mengesahkan komitmen kerajaan MADANI untuk memperbaiki isu berkaitan perumahan di Malaysia.

Hampir RM2.47 bilion akan diperuntukkan bagi projek perumahan pada 2024. Ini termasuk RM546 juta untuk memastikan 36 Program Perumahan Rakyat (PPR) diteruskan dengan 15 lagi dijangka siap pada tahun hadapan. Sejumlah RM358 juta juga diperuntukkan bagi 14 projek di bawah program Rumah Mesra Rakyat.

Terdapat juga pertambahan peruntukan bagi skim SKJP, dengan hampir RM10 bilion diperuntukkan untuk manfaat 40,000 peminjam.

Anwar juga mengumumkan pengambilalihan projek Bandar Malaysia oleh kerajaan sambil memastikan pembangunan yang dijalankan sejajar dengan nilai-nilai kerajaan MADANI. Antara projek yang dirancang ialah projek perumahan mampu milik untuk veteran dan penyediaan taman-taman serta ruang hijau bagi penduduk Lembah Klang.

Untuk mengawal harga harta tanah, kerajaan merancang mengenakan duti setem pada kadar rata empat peratus ke atas surat cara pindah milik harta tanah oleh individu bukan warganegara dan syarikat milik asing, kecuali individu pemastautin tetap di Malaysia.

Hassanudin yakin inisiatif sedemikian dapat membantu mengurangkan jumlah kediaman tidak terjual, di samping membantu golongan berpendapatan rendah dan pertengahan merealisasikan impian memiliki rumah.

"Pemaju dan pihak berkepentingan juga perlu mempertimbangkan penggunaan bahan mentah tempatan untuk pembangunan projek perumahan. Selain itu, mereka juga perlu memperbaiki strategi kewangan mereka menggunakan teknik pengurusan risiko hartanah yang betul.

"Ini agar projek perumahan dapat disiapkan tepat pada masanya. Keterbukaan terhadap gaya pembinaan yang pelbagai dan kerjasama antara kerajaan dan syarikat swasta untuk projek perumahan berpatutan juga dialu-alukan," katanya.

Hassanudin juga menasihati bakal pembeli dan pelabur agar berhati-hati ketika membuat keputusan dalam situasi lambakan unit perumahan tidak terjual.

"Mereka perlu menilai dengan berhati-hati semua aspek projek pembangunan termasuk pemeriksaan latar belakang dalam industri hartanah semasa, profil pemaju selain memahami kitaran ekonomi.

"Ini akan membantu mereka membuat keputusan yang lebih bijak mengenai masa yang sesuai untuk membeli atau melabur dalam pasaran perumahan," katanya.

Hassanudin berkata bahawa Malaysia boleh melihat kepada kaedah yang digunakan oleh negara-negara jiran yang telah berjaya mengatasi cabaran serupa melalui pelaksanaan dasar dan strategi perumahan yang baik.

Lembaga itu ditubuhkan pada tahun 1960 sebagai tindak balas kepada krisis perumahan yang dihadapi Singapura ketika itu.

Pada masa itu, ramai warganegaranya hidup dalam kawasan dan perkampungan setinggan yang sesak, dengan hanya sembilan peratus penduduk Singapura tinggal di flat kerajaan.

"Apa yang kita boleh pelajari ialah kepentingan mengkaji semula dasar secara berterusan, selain menambah baik projek perumahan agar memenuhi keperluan rakyat dengan pendapatan berbeza.