RUU PSB pastikan pembangunan semula yang adil, beri manfaat kepada pemilik hartanah

Ketua Pengarah Perancangan Bandar dan Desa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Datuk Dr Alias Rameli berkata RUU itu diperlukan untuk menangani isu bangunan usang, khususnya di bandar-bandar utama seperti Kuala Lumpur, Johor Bahru dan Pulau Pinang. "Kita tidak boleh membiarkan bangunan yang berusia lebih 30 atau 50 tahun berada dalam keadaan usang di tengah bandar. Oleh itu, KPKT melalui PLANMalaysia sedang merangka satu perundangan khusus untuk pembaharuan semula bandar," katanya kepada Bernama.

Beliau berkata sebelum ini, garis panduan pembangunan semula telah diperkenalkan, namun pelaksanaannya tidak mempunyai kuat kuasa perundangan dan bergantung kepada pihak berkuasa tempatan dan agensi berkaitan.

Justeru, satu punca kuasa yang jelas diperlukan untuk menyelaras usaha pembangunan semula bandar secara lebih sistematik.

Alias berkata taklimat khas mengenai RUU itu telah diadakan di Parlimen pada 18 Feb dan dihadiri lebih 150 Ahli Parlimen.

Beliau berkata RUU ini bukan bertujuan mengambil alih hartanah pemilik secara sewenang-wenangnya.

"Kami tidak berniat menjadikan akta ini sebagai 'akta rampas rumah'. Sebaliknya, matlamat utama ialah memastikan pembangunan semula bandar dilakukan dengan persetujuan pemilik, serta memberi nilai tambah kepada hartanah mereka," katanya.

Berdasarkan rekod, terdapat 534 bangunan lama yang dikenal pasti di seluruh negara (tidak termasuk Sabah dan Sarawak), termasuk 139 tapak di Kuala Lumpur yang telah disenaraikan dalam Rancangan Struktur 2040.

"Anggaran nilai kasar pembangunan (GDV) bagi 139 tapak ini boleh mencecah RM355.3 bilion, yang akan menyumbang kepada ekonomi negara," katanya.

Alias berkata RUU PSB ini berlandaskan tiga prinsip utama, iaitu persetujuan pemilik, hak pemilik asal, dan tempoh pembangunan yang jelas.

Beliau berkata persetujuan pemilik adalah asas utama, sebelum sesuatu projek pembangunan semula dilaksanakan.

"Jika tiada persetujuan, pembangunan tidak boleh diteruskan. Buat masa ini, Seksyen 57 Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) menetapkan persetujuan 100 peratus diperlukan bagi penamatan hak milik strata, tetapi ini sukar dicapai," katanya.

Oleh yang demikian, RUU yang dicadangkan ini akan menetapkan ambang persetujuan baharu berdasarkan usia bangunan, iaitu 75 peratus persetujuan diperlukan bagi bangunan berusia lebih 30 tahun, 80 peratus persetujuan bagi bangunan berusia kurang 30 tahun dan 51 peratus persetujuan bagi bangunan yang tidak selamat diduduki atau terbengkalai dan terbiar.

"Prinsip kedua memastikan pemilik asal mendapat pulangan setimpal. Sebagai contoh, di Residensi Kerinchi, unit asal bersaiz 400 kaki persegi yang bernilai sekitar RM70,000 telah digantikan dengan unit baharu berkeluasan 800 kaki persegi dan kini bernilai RM450,000.

"Prinsip ketiga ialah memastikan tempoh pembangunan yang jelas. Maksimum tempoh pembinaan rumah strata ialah 36 bulan...oleh itu, pemilik yang terlibat dalam pembangunan semula perlu diberikan penempatan sementara yang selesa dan kondusif," katanya.

RUU ini turut memperkenalkan mekanisme bagi pemilik yang tidak bersetuju dengan pembangunan semula.

"Sekiranya pemilik enggan menerima tawaran, terdapat tiga pilihan iaitu pemaju boleh membeli unit mereka, kerajaan boleh mengambil tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 dengan pampasan sewajarnya, atau mereka boleh menuntut pampasan di mahkamah," katanya.

Alias berkata kerajaan akan memastikan elemen tawaran yang adil kepada pemilik tanah, berdasarkan konsep one-to-one atau not less favourable iaitu pemilik mesti menerima unit baharu yang lebih baik daripada unit asal. Selain itu, pemaju tidak dibenarkan terlibat dalam perundingan awal.

Pembangunan bagi tujuan ekonomi atau kepentingan awam adalah hak kerajaan untuk dilaksanakan, namun hak berkaitan pampasan tetap terjamin di bawah Perlembagaan serta diperuntukkan dalam Akta Pengambilan Tanah, katanya.

"Sebelum ini, pemilik sering didekati pelbagai pemaju yang menawarkan pelbagai pakej, yang boleh menyebabkan kekeliruan. Melalui RUU ini, kerajaan akan berperanan sebagai pemudah cara untuk memastikan pemilik tidak terjejas," katanya.

Ditanya mengenai jaminan penempatan semula, Alias berkata bahawa bagi penempatan sementara, terdapat pemaju yang berkaliber dan kukuh dalam industri yang mungkin memiliki bangunan kosong yang belum terjual.

"Dalam kes sedemikian, pemaju akan menempatkan pemilik sementara di lokasi yang tidak terlalu jauh daripada projek asal.

"Namun, jika penempatan bersebelahan tidak dapat dipenuhi kerana pemajuan mereka tidak terletak berdekatan dengan projek sedia ada, pemaju tetap bertanggungjawab untuk menyediakan penyelesaian alternatif," katanya, sambil berkata terdapat pemaju yang membenarkan pemilik menyewa rumah sementara di lokasi tertentu dan bayaran sewaan tersebut akan ditanggung pihak pemaju.

Alias menegaskan bahawa sekiranya keadaan ini tidak berlaku, adalah menjadi tanggungjawab jawatankuasa eksekutif di peringkat persekutuan dan negeri untuk memastikan projek berkenaan dilaksanakan mengikut tawaran yang telah dipersetujui oleh kerajaan.

Justeru, meskipun kemungkinan isu seperti itu boleh timbul, terdapat mekanisme kawal selia bagi memastikan kepentingan semua pihak terpelihara. Kerajaan juga mempunyai langkah antisipasi bagi menangani kes-kes sedemikian dengan berkesan.

-- BERNAMA